1898年8月9日，根据《中日通商行船条约》的规定，清朝、和日本政府、签订《天津日本租界协议书及附属议定书》，划定日本租界，界址为：南临法租界，西北与老天津城相望。但没有进行开发。仅在泰安道与解放北路交口处、利顺德饭店斜对面一所楼房里设立领事馆。
到了这个时候，天津的英法德美日五国租界共计有58亩，长居外国居民000余人，而在租界里定居的中国人约有四千余人。而义和团运动波及到天津之后，又有大批的外国人、中国人逃进租界里来躲避，而八国联军登陆之后，也曾在租界里驻扎过一段时间，在租界里建立军营、仓库等，现在租界里的总人数约为一万二千余人。
领事们在紧急协商，但租界里的居民们极度恐慌，各种流言都在租界里流传起来，有义和团又杀回来了，而且这次来的义和团可都是有真神 功的义和团，真正的刀枪不入、洋枪洋炮打不死，听在大沽口有几百日军围着几十个义和团，又是开枪又是开炮，结果人家一事都没有，等日军打得差不多了，这几十个义和团张手就是几个轰天雷，一下孑就把日军全都劈死了，这回不仅夺回了天津，而且还要血洗租界；也有是清廷南方的督抚大臣们都率军北上勤王，军队有好几十万，己经收复了北京，八国联军彻底失败了，中国人不仅要把所有的外国人都杀光，还要收回所有的租界，逼外国赔款。
这些流言多在租界里的中国人之中流传，而在外国人中同样是流言不断，有各国领事们这时正在协商准备带着军队逃离租界，而不管租界里的其他人了；也有领事们研究之后，决定为了防止妇女和儿童落到中国人手里，在租界失守的时候，由
第九十六章 天津租界(三)(5/6)